V Praze docházejí moderní kanceláře. Narůstá obliba Karlína, kde firmy soutěží i o starší a vybydlené prostory

Nejžádanější kancelářská adresa v Praze? Podle realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE je jí jednoznačně Karlín. V závěsu se drží Pankrác a díky zúročenému rozvojovému potenciálu také Smíchov. V Karlíně a jeho blízkém okolí je o kanceláře takový zájem, že o méně atraktivní prostory – včetně bývalých obchodů či rekolaudovaných bytů – často soupeří hned několik firem. Takřka téměř okamžitě, a často za vyšší nájemné, se pronajímají plochy v moderních kancelářských budovách třídy A, zvlášť v případě velkoobjemových ploch přesahujících 1 500 m2. Značný zájem panuje také o novou výstavbu probíhající na území poblíž Rohanského nábřeží.

„Karlín má vše, co moderní, progresivní čtvrť potřebuje. Velké a úspěšné firmy, které mají kolem sebe desítky dodavatelských nebo spolupracujících satelitů, skvělou dostupnost a rovněž plejádu volnočasových aktivit včetně gastropodniků. Pokud se zaměstnavatelé orientují na mladší pracovníky, Karlín je rezonující adresa,“

vysvětluje Lena Popová, vedoucí oddělení pronájmů kanceláří v 108 REAL ESTATE.

Zásadním problémem pražského trhu kancelářských prostor je jejich současný nedostatek. Od roku 2021 do roku 2024 v Praze bylo ročně dodáno mezi 50 000 až 100 000 m², s výjimkou letošního roku, kdy je plánováno dokončení pouze 24 000 m2. Hrubá poptávka včetně renegociací je však několikanásobně vyšší. Kvůli vysoké poptávce i celosvětové vysoké indexaci stouplo nájemné za poslední dva roky v průměru o 3 až 4 EUR za metr čtvereční měsíčně.

„V důsledku omezené výstavby vidíme prostor pro další růst nájmů až do rozmezí 24–30 EUR/m²/měsíc. Nájemci na to však prozatím nejsou připraveni - zejména i kvůli vysokým nákladům spojeným se stěhováním nebo fit-outy kanceláří,“

doplňuje Jakub Holec, CEO 108 REAL ESTATE, podle nějž by se nabídka měla lehce rozšířit až po roce 2027. Další významnější přírůstky jsou plánované po roce 2029, kdy budou dokončovány velké rozvojové, multifunkční projekty v širším centru na Praze 6 nebo na Praze 9 v okolí O2 Areny / Harfy, kde vlastní rozsáhlé pozemky skupiny Penta a Kaprain.

Ve prospěch Karlína hraje vedle uvedených benefitů ještě jeden důležitý faktor: výše nájemného. I přes stoupající zájem nájemců se zde moderní kanceláře pronajímají za průměrnou cenu kolem 19,50 EUR / m2 / měsíc. U starších administrativních prostor může být cena ještě o 3-4 EUR nižší. Za stejnou a někdy dokonce i vyšší cenu se přitom nabízejí kanceláře v jiných, okrajových částech Prahy, které nejsou zdaleka tak atraktivní jako Karlín nebo Smíchov. Na Praze 5 se navíc očekává nárůst poptávky v souvislosti s plánovaným stěhováním velkých firem, včetně České spořitelny.

Velké pohyby očekává oddělení pronájmu kanceláří 108 REAL ESTATE v okolí stanic metra Pankrác a Budějovická. Vliv na to budou mít významné developerské projekty, jako jsou kompletní modernizace původního sídla Generali, plánovaná výstavba budov od Skansky, projekt Boka od Crestylu nebo budova Hila na Brumlovce od skupiny Passerinvest. Do nabídky budou promlouvat také modernizace celých objektů i interiérů po velkých nájemcích, kteří opustí své stávající prostory. Jedna z významných bank má z Prahy 4 namířeno do okolí Florence.

Za sledovanou stoupající aktivitou developerů stojí hned několik faktorů. Vedle disproporce mezi aktuální nabídkou a poptávkou jsou to dostupnější úvěry, zájem investorů a v neposlední řadě také proměna chování nájemců. Do Prahy stále expandují nové společnosti ze zahraničí nebo vznikají nové, které cílí na moderní kancelářské prostory. Poslední měsíce takřka ustalo snižování pronajatých ploch nájemci, kteří se častěji odklánějí od home office a preferují hybridní model práce, kdy pracovníci docházejí do kanceláří 2–3 dny v týdnu.

Změna nastala také v případě pronajímatelů. Ti oproti ještě nedávné praxi například nepožadují uvedení prostor do původního stavu, a to i z důvodu snížení vstupních nákladu Capex pro firmy, které stěhují do uvolněných prostor. „Samozřejmě záleží na tom, kdo je vlastníkem fit-outu a vybavení. Vlastníci náklady odepisují, případně od odcházejících nájemců odkupují. To je značná úleva pro obě strany i životní prostředí – často se bouraly nové nebo použitelné vestavby, které by přitom noví nájemci využili i ocenili,“ doplňuje Lena Popová. Podle ní jsou nájemci velmi citliví na všechny výdaje, což platí i pro udržitelnost: certifikované budovy mají stále konkurenční výhodu.